ניוזלטר דצמבר 2012

מן העיתונות: TheMarker:
החוזים למכירת בתים קיימים בארה"ב זינק פי 5 מהצפוי!
שוק הדיור בארה"ב מסכם שנה מדהימה בכל פרמטר: הריבית למשכנתאות בשפל (קרובה לרמתה הנמוכה מעולם) והחוזים למכירת בתים קיימים קפצו ב-5.2% בחודש אוקטובר - פי 5 מהצפוי.
לכתבה המלאה לכתבה: http://www.themarker.com/wallstreet/wall-street/1.1876422

   

       

השקעה באמצעות הלוואה בנקאית – האם כדאי?
משקיעים רבים מתלבטים בשאלה, האם כדאי למנף את השקעות הנדל״ן שלהם עם הלוואות בכלל ומשכנתאות בפרט?  ראשית חשוב להבין שמינוף הרכישה של נכסי נדל"ן באמצעות הלוואות מקנה למשקיע מספר יתרונות ברורים:

1.  ההון העצמי הנדרש לרכישה מצטמצם בגובה ההלוואה שמוענקת למשקיע. לדוגמא: משקיע שברשותו 100,000$  לרכישת נכסים יכול לרכוש בכסף נכס אחד בשווי של 100,000$ או לרכוש שני נכסים עם 50% הלוואה.
2. ההחזר הצפוי על ההון גדל באופן משמעותי הן בתשואה השוטפת והן ברווחי ההון במכירה. ניקח שוב את הדוגמא הנ"ל: אם לרשות המשקיע עומדים 100,000$ פנויים להשקעה. אם המשקיע ירכוש את הנכס ללא הלוואה/מינוף בנקאי  ובהנחה שמחיר הנכס עלה  (במהלך חמש שנים) מ-100,000$ ל-150,000$, אזי רווח ההון של המשקיע הינו 50,000$ המהווים 50% החזר על ההון המושקע או כ-10% תשואה שנתית על ההון המושקע. תשואה זו היא כמובן בנוסף לתזרים המזומנים השוטף שמקורו בהשכרת הנכס להלן: "התשואה השוטפת",  בהנחה שתשואה השוטפת היא 9% בשנה הרי ההחזר על ההון אחרי חמש שנים הינו 95,000$ המהווים החזר פנטסטי של 95% או 19% לשנה. במקרה של מינוף, המשקיע יהנה מרווחי הון של: 100,000$. כלומר פי שתיים מאשר במקרה של רכישה של נכס אחד בלבד ללא הלוואה. ההחזר על ההון לאחר חמש שנים על פי הנתונים הנ"ל יקפוץ להחזר של 145,000$ (הכוללים את רווחי ההון והתשואה השוטפת), המהווים  145% או 29% לשנה!
3. הפחתת הקרן: במקרה של מינוף בנקאי, התשלומים החודשיים על ההלוואה מפחיתים את הקרן (יתרת החוב), דבר זה מגדיל באופן מוחלט ומידי  את רווחי ההון  הצפויים ממכירת הנכס.
4. יתרונות מיסוי: הריבית על המשכנתא מוכרת כהוצאה לצרכי מס הכנסה.  

האם יש למינוף בנקאי גם חסרונות?
ובכן למרות כל היתרונות שציינו לעיל יש למינוף בנקאי גם מספר חסרונות:

1. כשמשקיע רוכש נכס במינוף בנקאי מבנק אמריקאי הבנק רושם בטאבו (County Recorder), משכנתא על הנכס בגובה סכום ההלוואה. רישום זה והניירת הנלווית אליו (Deed of Trust etc) מקנים לבנק את הזכות לעקל את הנכס במקרה שבו שטר המשכנתא מחולל (לא נפרע על פי ההסכם). הליך המימוש הבנקאי המכונה גם "הליך עיקול הנכס הממושכן" או " Foreclosure"  בלעז הוא הליך שמבוצע בארה"ב כדבר שבשגרה. ראוי לציין שבמקרה של נכסים שמוצעים למכירה על ידנו גובה המשכנתא הצפוי הינו נמוך שכן מחיר הנכסים נע בין 55,000$ ל-150,000$. אי לכך התשלום החודשי נמוך מאוד ובד"כ לא יעלה על 600$ לחודש. משקיע שבחר בשיטת ניהול ה- AIMC יכול לישון בשקט שכן תשלומי המשכנתא במלואם (כמו גם מיסי העירייה וכל הוצאות ההחזקה האחרות), חלים על חברת הניהול (לצורך הדוגמה: פסיפיק הולדינגס ארה"ב). לעומת זאת, משקיע שבוחר בניהול רגיל או בשיטת "שלם וקח" צריך לשאול את עצמו האם יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא גם אם הנכס יהיה פנוי משוכר/ים למשך תקופה מסויימת.
2. הליך לקיחת המשכנתא כרוך בניירת, (בקשת הלוואה, טפסים שונים שיש למלא וניירות נלווים שהבנק עשוי לדרוש מהלווה להציג), ההליך עשוי להמשך 60-90 יום לעומת עסקת מזומנים שניתן להשלימה בשבועיים!
3. עמלת פרעון מוקדם: יש הלוואות הכוללות "עמלת פרעון מוקדם", עמלה זאת העשוייה להגיע למספר אלפי דולרים, (הכל בהתאם לסכום ההלוואה ומועד הפרעון), עשויה לגרום למשקיע  המעוניין למכור את הנכס נזק כספי. ראוי לציין שישנם בנקים המוכנים לוותר מראש על "עמלת הפרעון המוקדם" ולאפשר למשקיע לפרוע את כל ההלוואה או חלקה בכל מועד שהוא. אנחנו ממליצים למשקיעים להשתמש ככל הניתן בבנקים אלו כדי להשאיר בידך, המשקיע, את האופציה לפרוע את ההלוואה בכל עת!
4. בנקים רבים לא מוכנים לבצע הלוואת מתחת לסכום מסויים. בעקבות משבר הנדלן בארה"ב, צנחו חלק מהנכסים למחירים שלא היו כדוגמתם 20 שנים ויותר!  מרבית הבנקים לא מעוניינים לבצע הלוואות בסכומים של מתחת ל-$100,000 להלוואה.

שורה תחתונה - כן או לא להלוואות?
תשובתנו היא: על פי הנסיבות הספציפיות של כל משקיע ומשקיע. במקרה שמדובר בהשקעה קטנה (עד 60,000$) נראה שהטרחה המלווה בלקיחת משכנתא לא שווה את היתרונות הנובעים מכך אבל במקרים של השקעות בינוניות וגדולות 100,000$-200,000$ הכדאיות בלקיחת משכנתא גדולה יותר מהטרחה המלווה בכך. כמו כן כדאי מאוד לשקול לקיחת הלוואות אישיות בריבית נמוכה או למשכן נכס אחר בישראל (כל זמן שהריבית נמוכה מ-6% נומינלית) על מנת לממן רכישת נכסים מניבים בחו"ל. פעולה זאת יוצרת ארביטרז ריביות חיובי המקנה למשקיע תזרים מזומנים חיובי ויציב ומאפשר לו להנות מרווחי הון עתידיים.

ועל כל שאלה נוספת – אנחנו כאן !