השנה האחרונה בשוק הנדל"ן האמריקאי הייתה שנה מוצלחת – השוק התעורר, המחירים עלו וההשקעה בו הפכה לאטרקטיבית ומושכת למקומיים, זרים, משקיעים ויזמים כאחד.על פי כל הנתונים וההערכות, המגמה הזו תמשך גם בשנה הקרובה – מחירי הבתים צפויים להמשיך ולעלות, התשואות על ההשקעות יגדלו (ככל שהדבר נוגע לרווחי הון כתוצאה מעליית ערך הנכסים) ואזורים חדשים יהפכו למוקדי נדל"ן מושכים.
מנכ"ל "פסיפיק הולדינגס", עו"ד יובל זיו, נותן למשקיעים הישראלים בנדל"ן בארה"ב מספר סיבות להערכות האופטימיות:
- האווירה הכללית בארה"ב שלאחר הבחירות:
אם זה נתוני האבטלה שיורדים או תחושת התקווה שהבחירה המחודשת באובמה נתנה לציבור, הכלכלה האמריקאית משדרת יציבות והתחזקות, ושוק הנדל"ן מיישר קו עם המגמה. - מדד מחירי הנדל"ן בארה"ב:
מדד מחירי הנדל"ן בארה"ב, המקובל ביותר הוא מדד הקייס שילר, שעלה בממוצע ארצי ב-11% במהלך 12 החודשים האחרונים זוהי העלייה הגבוהה ביותר מאז אי שם בשנת 2006! צריך לזכור שממוצע ארצי הוא דבר מטעה שכן אזורי הביקוש בקליפורניה, אריזונה נוודה ג'ורג'יה ופלורידה עלו ב-30% אבל אזורים שקטים יותר (כמו מדינות האמצע או ניו יורק) עלו בשיעור מתון הרבה יותר ומשפיעים בכך על המדד של מחירי הבתים. התאחדות המתווכים הלאומית של ארה"ב פרסמה לאחרונה נתונים לפיהם מחירי הנדל"ן צפויים לעלות בכ-10% נוספים בשנת 2013. - הורדת התחלות הבנייה החדשות אל מתחת לרמת הביקוש:
בשנת 2012 נבנו ברחבי ארה"ב כ-620,000 יחידות דיור לעומת כ-2,000,000 יחידות דיור שהיו בבניה בשנת 2005! על מנת לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה, המשק האמריקאי זקוק לקצת יותר ממיליון התחלות בניה בשנה, וההערכות מדברות על כ-700,000 התחלות בניה בשנה הקרובה, מה שמעיד שהעלייה בביקוש תימשך. הורדת כמות התחלות הבניה אל מתחת לרמה הנדרשת סייעה רבות להתאוששות השוק, גם אם לא בקצב המצופה – המיתון אילץ משפחות בכלל וצעירים בפרט לחזור לגור עם קרובים אבל עכשיו כשהמיתון בארה"ב חלף והאבטלה ירדה, הביקוש לבתים איתן ומשמעותי! - יציבות ואף עליה במחירי השכירות:
אנשים שאיבדו את בתיהם לבנק נאלצים לגור בשכירות, כמו כן הירידה החדה בהתחלות הבנייה בזמן המשבר של 2007-2012 הקטינה מאוד את מלאי הבתים למכירה ולפיכך גם מי שרוצה ויכול לקנות לא בהכרח מוצא את בית מתאים ובוחר בינתיים לשכור. מחירים נמוכים של נכסים מצד אחד עם שכירויות גבוהות מצד שני הן בשורות טובות למשקיע בנדל"ן. - העדר אלטרנטיבות:
סביבת הריביות הנמוכה בעולם המפותח והמשבר המתמשך באירופה גורם למצב שבו אין אלטרנטיביות בטוחות להשקעה. אחת האלטרנטיבות הבטוחות הייתה מתכות יקרות ובראשון הזהב, אך הריצה לזהב נרגעה מאוד בחצי השנה האחרונה והמחיר ירד בהתאם בכ-20%. מחירי האג"ח הקונצרנים בשיא היסטורי ובתשואות נמוכות מאוד וכמובן עבור המשקיע הישראלי התשואה השוטפת משכירות על נדל"ן בישראל ירדה מאוד בשנים האחרונות ואיתה גם הסיכוי לעליית ערך הנכס בעתיד. - הדולר האמריקאי הנמוך:
השקעה בנדל"ן ארה"ב היא גם השקעה במטבע, מדיניות הממשלה האמריקאית בזמן המשבר הייתה לשמור על דולר נמוך על מנת להגדיל את היצוא ובכך לייצר מקומות עבודה ולמנוע לחצים דיפלציונים. עם היציאה מהמיתון וברגע שנגיד הבנק המרכזי יאתר סימנים של לחצים אינפלציוניים המדיניות תשתנה, הריבית תתחיל לעלות, מדיניות הדפסת הכסף תצטמצם מאוד וכתוצאה מכך שער הדולר בעולם בכלל ובישראל בפרט יעלה. כמו כן לממשלה בישראל יש אינטרס להעלאת שער הדולר כדי להגדיל את היצוא ולמנוע מיתון. המשקיע בנדל"ן בארה"ב נהנה מעליית ערך המטבע ונהנה מרווחי הון כתוצאה מכך מעל ומעבר לרווחים מעליית ערך הנכסים עצמם והתשואה השוטפת מהשכירות. - תיזמון:
חלון ההזדמנויות הולך ומצטמצם, התחתית מאחורינו, הרכבת יצאה מהתחנה והיא שועטת קדימה. עקב עליה הדרגתית של המחירים התשואה עליהם יורדת...! עד סוף 2012 הצענו למשקיעים תשואה קבועה של 10% עכשיו התשואה המקסימאלית במודל ה- CMA הינה 9% ומי שיחכה על הגדר עלול למצוא את עצמו תוך שנה או פחות עם תשואה של 8% או פחות. חשוב לציין שמי שרוכש נכס לא נפגע מירידת התשואות שכן התשואה נגזרת מהמחיר המוזל שהמשקיע שילם עבור הנכס בזמן ההשקעה, עליית המחירים לא רק שלא פוגעת בתשואה השוטפת אלא היא גם מגדילה את התשואה ההונית.
