המדריך למשקיע בנדל"ן בארה"ב

מאת, מנכ"ל פסיפיק הולדינגס, עו"ד יובל זיו

מחפשים אלטרנטיבות להשקעה בבורסה הלא יציבה והריבית הזעומה בבנקים?
על פי כל הנתונים וההערכות, שוק הנדל"ן האמריקאי התעורר והמגמה הזו תמשך גם בשנה הקרובה, מחירי הדירות צפויים להמשיך ולעלות ורווחי ההון שמהם ייהנו המשקיעים יגדלו בהתאם.
מנכ"ל חברת 'פסיפיק הולדינגס', עו"ד יובל זיו, נותן מספר טיפים למשקיעים הישראלים בנדל"ן ארה"ב, שיאפשרו להשקיע בתבונה ולא ליפול בתכסיסים של חברות מפוקפקות:

• כדאי להימנע מקניית נכסים כחלק מקבוצה ולהעדיף קניית נכסים אשר ירשמו על שם המשקיע: כשמשקיע קונה נכס כחלק מקבוצה הוא בעלים של חלק יחסי אך בלתי מוגדר במאגר של נכסים. המשקיע שותף עם מספר משקיעים אחרים (שאותם לרוב אינו מכיר), באותם נכסים. קנייה מסוג זה יוצרת עבור המשקיע סיכונים מיותרים. כל זמן שהכל מתנהל כשורה והמשקיע נהנה מתשואה טובה אין בעיה, אבל אם וכאשר "נפסקת המוסיקה" המשקיע עלול למצוא את עצמו ללא כיסא – ללא הנכס אותו רכש.
• באמצעות כלים פשוטים למדי ניתן לבדוק את הנכס אותו רוכשים: קנייה של נכס מעבר לים עשויה להרתיע משקיע החפץ "לראות את הנכס במו עיניו". אבל כלים כמו: thGoogle Ear, דוחות שמאי דיגיטליים, תמונות וסרטוני וידיאו מהווים תחליף ראוי לביקור פיזי בייחוד כשמדובר בנכס להשקעה אשר אינו מיועד למגורי הרוכש.
• לפני רכישת הנכס ודאו שהוא נבדק באופן קפדני, בשלושה נדבכים חשובים:
1. נדבך משפטי: בדיקת הנסח (Title) על מנת לוודא שהנכס נקי מכל זכויות צדדים שלישיים (כגון: זיקות הנאה, שעבודים, עיקולים וכיוצ"ב).
2. נדבך סביבתי: בדיקת הסביבה, בו נמצא הנכס: סמיכות הנכס לאזורי קניות, בתי ספר, גני ילדים ומוסדות ציבור נוספים. להימנע מרכישת נכסים הנמצאים ליד כבישים ראשיים, אוטוסטרדות שכן דבר זה פוגע באיכות החיים של הדייר ומקשה על השכרת הנכסים.
3. נדבך מכני ומערכתי: וודאו כי הנכס עבר בדיקה מערכתית ומכנית על מנת לוודא שכל המערכות תקינות ועומדות בסטנדרטים של הממשל המקומי והפדרלי (HUD). יש לזכור כי במידה ויתגלו פגמים אזי בסיום הבדיקה יהיה צורך שהנכס יעבור שיפוץ יסודי ושדרוג, כאשר מטרת השיפוץ היא לתקן את הפגמים המערכתיים, כגון: צנרת, מזגן, חשמל, אביזרי מטבח וכד'.

• תיפגשו באופן אישי עם נציגי החברה באמצעותה אתם משקיעים על מנת לראות ולהתרשם מול מי אתם עובדים: חשוב שתתרשמו באופן אישי באיזה ידיים אתם מפקידים את כספכם. כדאי להגיע למשרדי החברה על מנת לבדוק שאכן חברה כזאת קיימת ומי הם אנשי המפתח הפועלים בה.

• ליווי עו"ד: כדאי וחשוב להיפגש עם עורך דין המקומי המייצג את החברה בישראל ומלווה את הפרויקט מהפן המשפטי. עורך הדין המקומי יכול לסייע מאוד לרוכש בהבנת העיסקה, לשמש כנאמן על הכספים המועברים לחברה ולהפוך את הליך ההשקעה לפשוט יותר, מובן יותר וכמובן בטוח יותר. כמו כן אם מדובר בהשקעה עם תשואה קבועה ומוסכמת מראש לכמה שנים, עורך הדין עשוי לסייע בקבלת התקבולים החודשיים/רבעוניים או שנתיים.

• לבקש לדבר עם מספר לקוחות של חברת ההשקעה על מנת לקבל המלצות: אין מקור מהימן יותר מלקוחות שעברו את תהליך ההשקעה וכבר מספיקים ליהנות מקצירת הפירות. תבקשו מספר טלפון של לקוחות ותתקשרו אליהם.

• לוודא שהנכס רשום על שמכם עם פוליסת ביטוח על בעלות: רישום הנכס על שמכם הוא ההגנה המשפטית הבטוחה ביותר העומדת לרשותכם. פוליסת ביטוח על הבעלות מבטיחה שהנכס הנרשם על שמכם נקי מכל זכויות צדדים שלישיים. פוליסה כזאת (שלא קיימת בישראל אבל קיימת וניתנת לרכישה עבור כ-600$ לכל 100,000$ בארה"ב) מבטחת את הבעלות ובכך מעבירה את הסיכון מהרוכש לחברת ביטוח גדולה.

• יש לבדוק את אפשרויות הניהול שוטף של הנכס: לפני שאתם חותמים על הסכם יש לבדוק מי ינהל את הנכס ומי ישלם את מיסי העירייה, הביטוח, ועד הבית (Home Owner Association) וכל הוצאות ההחזקה האחרות.

• חברות שמציעות שיטת ניהול CMA (Comprehensive Management Agreement)
שיטה זו, במסגרתה חברת הניהול אחראית על תשלום כל הוצאות הניהול והאחזקה והמשקיע נהנה מתשואה קבועה ומוסכמת מראש למשך מספר שנים שעליהן הוסכם. הסדר כזה מונע הפתעות מיותרות ומעניק למשקיע תחושת ביטחון ויציבות למספר שנים.

• ואם מדובר ב-CMA כדאי לבדוק אם יש אפשרות לקבל גם ערבות בנקאית להבטחת התשואה: אם חברת השקעות נדל"ן מסכימה לעגן את הבטחת התשואה בערבות בנקאית אוטונומית המונפקת על ידי בנק אמריקאי, (מבוטח FDIC), המשקיע יכול להיות בטוח שהנכס אכן יניב את התשואה שהובטחה לו. הערבות הבנקאית תקפה בדרך כלל לשנה ומתחדשת באופן אוטומטי עד למועד פקיעת חוזה הניהול עם התשואה שעליה הוסכם.

• לבדוק שהחברה בה בחרתם מספקת שוכרים ושמאי מטעם הבנק להערכת הנכס: חשוב שהשמאי יהיה מוסמך, מנוסה, עצמאי ומהימן. שמאי הרשום באיגוד השמאים במדינה בה נמצא הנכס הוא בדרך כלל מהימן.
• בדיקת אפשרויות מימון: במידה ואתם בוחרים לקחת הלוואה/משכנתא - אתם צריכים לשאול את עצמכם האם תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא גם אם הנכס יהיה פנוי משוכר/ים למשך תקופה מסוימת. משקיעים רבים מתלבטים בשאלה, האם כדאי לקחת הלוואה/משכנתא על מנת להשקיע בנדל״ן. ראשית חשוב להבין שמינוף הרכישה של נכסי נדל"ן באמצעות הלוואות מקנה למשקיע מספר יתרונות. לדוגמא: משקיע שברשותו 100,000$ לרכישת נכסים יכול לרכוש בכסף נכס אחד בשווי של 100,000$ או לרכוש שני נכסים עם 50% הלוואה. התשואה על הנכסים תכסה את ההלוואה או המשכנתא ותזרים גם רווחים למשקיע עצמו. במקרה של לקיחת הלוואה, המשקיע יהנה מרווחי הון פי שניים מאשר במקרה של רכישה של נכס אחד בלבד ללא הלוואה.
לפני שאתם משקיעים את כספכם תבדקו בקפידה את כל הפרמטרים המוזכרים לעיל, על תקלו ראש - שכן השקעה מוצלחת יכולה להניב פירות ולשפר את עתידכם.