פסיפיק הולדיגס

היבטים משפטיים של השקעה בנדל"ן בארה"ב

 
מאת מנכ"ל פסיפיק הולדינגס, עו"ד יובל זיו
 
אחד האלמנטים הקשים ביותר למשקיעים טריים הוא ההתמודדות עם עולם משפטי חדש במדינה אותה הם לא מכירים ולא חשופים לחוקיה. דבר זה יכול להיות מבלבל מאד, ולעיתים אף יכול למנוע ממשקיעים לבצע את ההשקעה עליה הם חולמים. בדיוק כאן אנו ב-"פסיפיק הולדינגס" נכנסים לתמונה. אנו ננווט אתכם בתוך הבלגן ונסייע לכם לדעת בדיוק את מה שעליכם לדעת בכדי לקבל החלטה נבונה לגבי ההשקעה שלכם, לא יותר ולא פחות.
 

נדל"ן בארה"ב: תעודת הזהות של הנכס שלכם

נתחיל בחוקים הבסיסיים: הנחמה הגדולה שלכם כמשקיעים היא ששוק הנדל"ן בארצות הברית, בניגוד לארצות אחרות, מאופיין בשקיפות מלאה.
  • לכל נכס נדל"ן בארה"ב יש מספר תעודת הזהות של הנכס הנקרא Assessor parcel number או בקיצור – APN. 
  • לכל נכס יש תיעוד היסטורי ותיעוד נוכחי בו מצוינים פרטי הנכס המלאים בדומה לנסח טאבו: זיקות הנאה שנרשמו לטובת צדדים שלישיים, משכנתאות שנלקחו בהן הנכס משמש כבטוחה לפירעונן, עיקולים כלשהם, תביעות, הערות אזהרה ועוד. 
ראוי לציין שהרשות המנהלת את הרישום היא רשות המחוז שבו נמצא הנכס הספציפי. כלומר, לכל מחוז בארה"ב יש טאבו נפרד וכולם מחוברים למערכת ממוחשבת. 
 

מהו חוזה רכישה אחיד ולמה הוא טוב למשקיעים? 

  • חוזה הרכישה לנכס משתנה ממדינה למדינה, כאשר לרוב מדובר בחוזים אחידים המומלצים על ידי איגוד המתווכים באותה מדינה.
  • כ-99% מהעסקאות נעשות עם אותם חוזים אחידים אשר כוללים בתוכם את כל האלמנטים החשובים בעסקת רכש של נדל"ן למגורים. 
בקליפורניה לדוגמא, חוזה הרכישה האחיד מקנה לרוכש תקופה של שבועיים לבדיקת נאותות בה יש באפשרותו לבחון את הנכס ולהודיע למוכר שהוא מחליט לבטל את העיסקה מכל סיבה שהיא. 
המוכר, לעומת זאת, לא יכול לבטל את העיסקה ללא אישור של הקונה, למעט מקרים שבהם הקונה לא עומד בתנאי ההסכם (לא משלם את התמורה עבור הנכס בזמנים שנקבעו). 
 

השקעות נדל"ן בארה"ב - רכישה דרך חברת נאמנות 

  • כמחצית מהמדינות בארה"ב משתמשות בחברות הנאמנות (הנקראות חברות escrow) על מנת לבצע את פעולת הרכישה או המכירה של נכס מקרקעין.
  • תפקידה של חברת הנאמנות היא לשמש כנאמן צד שלישי בין המוכר לקונה של הנכס, ולטפל בכל הקשור לפעולת הקנייה, התשלום והרישום התקין של הנכס על שם הרוכש.
חברת הנאמנות דואגת גם לשלם לצדדים שלישיים נוספים כגון מתווכי הנדל"ן, רשויות המס השונות, בנקים שנתנו משכנתאות עבור רכישת הנכס, ועד בית, ארנונה ועוד את התשלומים המגיעים להם. ביום סגירת הנאמנות (Closing of escrow) הנכס נרשם על שם הרוכש כשהוא נקי משיעבודים וזכויות צדדים שלישיים, והמוכר מקבל את הכסף שעליו סוכם בחוזה הרכישה (בניכוי הוצאות, עמלות וכד'). במדינות בהן אין חברות אסקרו (כגון ניו יורק) עבודת הנאמנות מבוצעת על ידי עורכי דין, בדומה לנהוג בישראל.
 
 

תהליך רישום וביטוח הבעלות

רישום הבעלות על נכס נדל"ן בארה"ב מבוצע כאמור בטאבו המחוז (הנקרא גם County Recorder Office). באופן טכני, כל אדם פרטי יכול להכין שטר מכר, לחתום עליו בפני נוטריון ולקחת את השטר לרישום במשרדי הטאבו המחוזי, ובכך להעביר, הלכה למעשה, את בעלות הנכס שברשותו לאדם אחר. למרות האפשרות הפתוחה הזו, בפועל הטיפול ברישום מתבצע ברוב המקרים על ידי חברת רישום ובעלות הנקראת Title Company שתפקידה לדאוג שהרישום מבוצע כיאות וששטר המכר (Grant Deed) נחתם כיאות. חברת הרישום היא אמנם גוף פרטי לחלוטין אך היא מצויה תחת רגולציה ופיקוח ממשלתי. החברה מנפיקה (תמורת תשלום) פוליסת ביטוח על הבעלות שמבטחת את הבעלים (הרוכש) כנגד כל תביעות של צדדים שלישיים או במקרה שבו הרישום לא בוצע כיאות. לאחר חתימת חוזה הרכישה, עו"ד מטעם חברת הרישום מתחיל לבדוק את הנכס במשרדי הרשויות השונות, מוודא שאין עליו חובות או עיקולים נוספים ומזמין טפסים שונים הדרושים לעסקה. תהליך הבדיקה יכול להסתכם במספר ימים עד שבועיים (תלוי במדינה וביעילותה).
 

LLC – תאגיד משפטי להחזקת נדל"ן

על מנת להקל על כל הצדדים בעת רכישת נדל"ן, מערבים בתהליך גוף משפטי שהינו למעשה תאגיד משפטי מוגבל להחזקה בנכס נדל"ן בארה"ב אשר נקרא ה-LLC (Limited liability company). תאגיד שכזה מאפשר למשקיע פוטנציאלי חשיפה אחראית לשוק הנדל"ן בארה"ב ואתם, כמשקיעים או בעלי נכסים, הופכים להיות חברים בו. התאגיד שקוף לחלוטין, לצורך ההחזקה בנכס, והוא מוגבל מבחינת יכולות התשלום שלו בגין תביעות צד ג' ואחרות. בנוסף, יכולת הפגיעה של דייר או כל גורם אחר מבחינה משפטית בתאגיד היא מוגבלת ביותר וכוללת רק את ההון העצמי של ה-LLC . לבסוף, העברת בעלות מהנכס שלכם אל הקונה החדש שלו (או ממוכר הנכס אליכם, הקונים), מתבצעת בצורה קלה משמעותית מאשר אם היה מדובר בהחזקה בבעלות אישית של הנכס. צורת החזקה זו היא הנפוצה ביותר בשוק הנדל"ן בארה"ב והיא אפקטיבית במיוחד כאשר ברשותכם שני נכסים ויותר. 
 

רוצים ללמוד עוד על ההיבטים המשפטים טרם ההשקעה שלכם? 
צוות "פסיפיק הולדינגס" אתכם לאורך כל הדרך!
Pacific Holdings
השקעות נדל"ן בארה"ב
טלפון: : 03-7282020
פסיפיק הולדינגס | תל אביב
ז'בוטינסקי 7 רמת-גן 5252007
(מגדל משה אביב, קומה 35)
טלפון: : 03-7282020
פקס: 03-5225241
PACIFIC HOLDINGS | LOS ANGELES
6300 Wilshire Blvd #970
Los Angeles, CA 90048
pa@phg2000.com
Direct: (800) 403-3407
Fax-818-988-6695

ניווט

עמוד הבית
אודות
הנהלת החברה
הנהלת ישראל / רמת גן
הנהלת לוס אנג'לס
אמינות
אסטרטגיה
כספי, איצקוביץ ושות' - עורכי דין
תחומי פעילות
רכישה מבנקים
שרותי בנייה ושדרוג
ניהול נכסים
השכרת אחוזות פאר
נדל"ן בארה"ב
השקעות נדל"ן בחו"ל
בתים למכירה בארה"ב
דירות למכירה בארה"ב
בתים ודירות בקליפורניה
בתים למכירה באטלנטה
מידע למשקיע בג'ורג'יה
נכסים באטלנטה
נדל"ן באטלנטה - הערים שליד
השקעה בנדל"ן באטלנטה
בתים ודירות בפלורידה
דירות בפלורידה: לאודרהיל
פורט לודרדייל - נדל"ן בפלורידה
בתים למכירה במיאמי
השקעות נדל"ן בצפון מיאמי
דירות במיאמי
נדל"ן בארה"ב - השקעה בטוחה ומשתלמת
פריחת שוק הנדל"ן בארה"ב ומשבר הסאב פריים
רכישת נכס להשקעה בארה"ב- כל היתרונות למשקיע הישראלי
משפצים את הנכס בהשקעת נדל"ן בארה"ב
נכסים
ההצלחות שלנו
הזדמנויות השקעה יחודיות
נכסים למכירה
נכסים שנמכרו
עיסקאות - Flip
השקעת גרין קארד EB5
נכסים מסחריים
נכסי יוקרה
כל הנכסים
המדריך למשקיע
7 סיבות טובות להשקיע בנדל"ן ארה"ב
כמה עולה לך להחזיק נכס בארה"ב?
באיזה מדינות כדאי להשקיע?
השקעות נדלן בחול
מידע בנושא המיסוי
שאלות ותשובות
הבטים משפטיים של השקעה בנדל"ן בארה"ב
השקעה בנדל"ן מניב ובנכסים מניבים - הסוד להצלחה כלכלית
השקעות נדל"ן בארצות הברית
איתור נכסים להשקעה בארץ ובעולם
השקעות נדל"ן בארה"ב או בישראל
מדיה
מדיה
Pacific TV
ניוזלטר
כתבו עלינו
כנסים
צור קשר
מודל CMA
מימון
מימון באמצעות